 |
"Puis-je connaître la raison de la vente ?"
Cette question est la QUESTION qui peut te faire économiser gros dans l'immobilier.
Jamais je n’aurai pensé pouvoir négocier un bien immobilier dans une ville avec une forte tension immobilière et sur bien qui était déjà rentable au prix…
Mais finalement j’ai tenté et j’y suis parvenue. J’ai négocié 25% de moins sur ce bien.
Comment je m’y suis prise ? Je vous raconte tout, étape par étape.
Étape 1 - Comment j'ai trouvé ce bien immobilier ?
Habituellement j’utilise Leboncoin pour trouver les biens, mais cette fois j’ai décidé de retenter Castorus.
J’ai souvent été déçue de cet outil car, pour que les annonces soient à jour, il faut que les visiteurs aient le plug-in. Ce qui n’est pas toujours le cas. On se retrouve donc à perdre notre temps sur des biens déjà vendus.
Après plusieurs mois de recherches infructueuses, j’ai ouvert toutes les annonces dans la ville où je souhaitais investir.
Finalement je suis tombée sur un T3 avec une grande pièce de vie, peu de charges, bien placé et plutôt en bon état général. Il y a la possibilité d’ajouter une chambre et une salle d’eau en plus, idéal pour un projet de colocation.
Je fais mes calculs et au prix affiché de 170k€, le projet est une opération blanche : pas de cash-flow mais les loyers remboursent toutes les charges.
En vue des chiffres, et du fait qu’il n’était affiché que sur le site internet de l’agent immobilier et pas sur Leboncoin, je me suis dis qu’il était sûrement vendu mais qu’il fallait que j’appelle l’agent pour m’en assurer.
Étape 2 - Le premier appel avec l’agent immobilier et l’ultime question
Sans grande conviction, je décide d’appeler l’agent immobilier pour savoir si le bien était toujours à la vente.
Miracle, il venait de le remettre sur son site mais ne l’avait pas encore mis sur les autres plateformes.
Je lui demande alors tous les détails qui me manque pour m’assurer des rentabilités et SURTOUT je pose l’ultime question :
“Est-ce que je peux savoir la raison de la vente ?”
C’est quitte ou double mais dans la majorité des cas, si c’est avec un agent, il vous donnera quelques petits détails qui vous seront utiles pour une éventuelle négociation. Dans le cas d’un particulier qui vend son bien, je pose la question si j’ai un bon ressenti. Si je le sens fermé, je préfère attendre de le voir en face à face lors de la visite.
Dans mon cas, l’agent immobilier a ouvert la boîte de pandore…
Le bien avait été mis à la vente en Novembre 2022 au prix de 170k€. Après plusieurs semaines de visites et des offres très basses, les propriétaires acceptèrent une offre à 150k€.
✅ 20k€ déjà d'économiser en une seule phrase prononcée par l’agent immobilier.
En Juin 2023 la personne qui a fait l’offre n’obtient toujours pas son financement. Après plusieurs refus, il abandonne.
Seulement, il m'explique que l’appartement appartient à une personne qui doit vendre vite et toucher de l’argent assez rapidement.
Avec cette deuxième phrase je sais que je peux encore économiser quelques milliers d’euros.
Étape 3 : La visite de l’appartement
Étant expatriée au Canada, ce sont mes parents qui sont allés réaliser la visite.
L’objectif est de montrer qu’on est intéressé mais qu’il y a, tout de même, des travaux et des choses à reprendre (fenêtres en bois à changer, cuisine vétuste, électricité à mettre aux normes,...)
Lister les travaux sans donner de tarif me permet, dans un second temps, d’estimer les devis qui m’aideront à faire baisser le prix de vente lors du second appel pour faire une offre d’achat.
Étape 4 : Le second appel et la négociation du bien immobilier
Et enfin la dernière étape, dans la journée même, après avoir débriefé des travaux, de la rentabilité et surtout de la stratégie qu’on va utiliser pour faire une offre d’achat.
Mon conjoint et moi-même décidons de faire une offre à 140k€ sans condition suspensive d’obtention de prêt.
Je réfléchis et je me dis que 10k€ de moins n’est pas forcément suffisant pour prendre le risque de ne pas avoir notre prêt (en vue de la conjoncture et des taux en hausse).
J’appelle l’agent immobilier et j’utilise 4 méthodes :
1️⃣ Je lui dresse un devis détaillé (à l’euros près) des travaux
2️⃣ Je ne propose pas de se passer de la condition suspensive de prêt mais je dis à l’agent que j’ai RDV avec ma banque le lendemain pour éditer un accord de principe
3️⃣ Je lui dis que nous sommes prêts à acquérir le bien le plus vite possible (notre notaire étant réactive et notre accord de principe avec la banque devrait accélérer les démarches de financement)
4️⃣ Je lui fais une offre à 135k€ en lui expliquant avec les calculs que si je fais une offre plus haute le bien n’est pas rentable (c’est bien sûr faux)
Il me répond qu’il pense que les propriétaires ne vont pas accepter car il y a quelques mois ils avaient eu une proposition à 145k€ qu’ils avaient refusé. Il décide de leur proposer mon offre tout de même.
Le lendemain, il m’appelle en me disant que les propriétaires veulent vendre vite et qu’ils acceptent mon offre si je renonce à la condition suspensive de prêt…
✅ 35k€ - 25% de moins pour prendre ce risque, je dis OUI.
Vous l’aurez deviné je n’aurais jamais accepté cela si je ne savais pas que ma banque m’accompagnait. J’avais couvert mes arrières.
Certaines fois il faut savoir saisir ce genre d'opportunités. Certes, j'ai eu un peu de chance mais je suis persuadée qu'en ce moment avec le durcissement des prêts il est possible de faire de belles opérations.
0 Commentaires