Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal utilisé par les investisseurs dans l’immobilier locatif pour réduire leurs impôts. Ce statut est très à la mode par rapport aux nombreux avantages qui en découlent.
Investir dans l’immobilier rentable en France est tout à fait possible grâce à ce régime fiscal. Il vous permettra de générer des opérations nulles ou même des opérations positives où des revenus complémentaires seront générés.
Seulement, opter pour le statut du LMNP peut s’avérer être complexe quand on décide de gérer sa comptabilité seul. Il y a plusieurs facteurs à prendre en compte et à connaître pour bien gérer sa comptabilité en LMNP et ne pas avoir de surprise lors des déclarations d’impôts.
Régime LMNP et l’impôt avantageux
Le régime LMNP permet à un investisseur immobilier de louer son bien en meublé et de ne pas payer d’impôts entre les 5 et 10 premières années de détention du bien immobilier.
Le mécanisme qui est utilisé pour réduire ses impôts en LMNP est qu’un ensemble d’éléments viennent réduire la base imposable (les revenus fonciers). Plus cette base est faible et moins vous paierez d’impôts.
Pour ce faire, il existe un certain nombre d’éléments à prendre en compte comme les charges déductibles en LMNP et la déduction des amortissements.
Statut LMNP, un comptable est-il nécessaire ?
Comme il peut s’avérer complexe de gérer la comptabilité d’un bien immobilier acheté en régime LMNP, de nombreuses personnes font appel aux services d’un comptable. Pour un coût d'environ 500€ par an, le comptable vous fera gagner du temps lors de votre déclaration d’impôts.
Mais, il n’est absolument pas nécessaire et obligatoire d’avoir un comptable. C’est une des grandes différences entre choisir le statut LMNP par rapport à un autre. Lorsque vous investissez en société, que ce soit en SCI ou SARL par exemple, un comptable sera, dans ce cas, obligatoire.
C’est donc à vous seul de décider si vous souhaitez déléguer cette comptabilité à un professionnel ou alors la gérer vous-même.
En tant qu'investisseuse et entrepreneuse j’essaye de déléguer au maximum des tâches qui me prennent trop de temps ou qui ne m’intéressent pas. Pour le cas de la comptabilité, j’aime beaucoup cela et avoir en place les outils décrits plus bas vous rendra celle-ci facile à gérer et pour un temps moindre. Il est certain que dès que vous commencez à avoir plus d’un bien immobilier, elle peut devenir complexe mais ce n’est pas insurmontable. À vous de choisir.
Si toutefois vous souhaitez économiser 500€ de comptable par an et avoir accès à mon fichier de comptabilité qui me permet de gérer tous mes biens et de faire ma déclaration d'impôts en automatique, vous pouvez le télécharger le fichier de gestion de comptabilité et impôt ici.
Gérer sa comptabilité en LMNP, la notion des tableaux d’amortissements
Qu'est ce qu'un tableau d'amortissement
Pour la comptabilité en statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), la notion de tableaux d’amortissements, peut être utilisée dans deux types de cas :
- Tableau d’amortissement d’un prêt bancaire : aussi appelé le plan de remboursement d’un financement bancaire, il représente toutes les échéances d’un prêt immobilier comprenant les informations telles que le capital remboursé et les intérêts.
- Tableau d'amortissement comptable : aussi appelé tableau d’immobilisation, il représente tous les amortissements, dépenses, l'exercice comptable et la base imposable pendant la durée de détention d’un bien immobilier. Il vous permettra de savoir le montant de l’impôt.
Les tableaux d’amortissements, surtout celui comptable, vont vous permettre de connaître et matérialiser les impôts sur toute la durée de votre prêt immobilier.
Étape 1 : Construire un tableau d’amortissement du prêt immobilier
Avant d’avoir une offre de prêt signée, votre institution bancaire ne vous fournira pas de tableau d’amortissement. Cependant, il est primordial pour un investisseur immobilier de matérialiser et de connaître les mensualités de paiements pour savoir si l’opération est positive ou ne l’est pas.
Pour faire une simulation et avoir un tableau d’amortissement du prêt bancaire, vous aurez le choix de le créer vous-même ou d’en prendre un directement sur internet. Ce tableau est construit en fonction des éléments suivants :
- Montant emprunté
- Montant de l’apport
- Taux d'intérêt d’emprunt
- Durée de financement
Cependant, il n’y a rien de plus simple de le créer par soi-même. Vous vous assurez d’avoir les bonnes données que de faire confiance à un simulateur.
Conseil : Je vous conseille de faire les deux et de comparer les mensualités que vous obtenez dans les deux cas. Rien de mieux que de valider deux fois ses données pour être certain.
Si toutefois vous souhaitez créer ce tableau d’amortissement sur un support comme Excel ou Google Sheets, les étapes sont décrites dans cet article.
Étape 2 : Définir les caractéristiques initiales du prêt immobilier
Pour définir un tableau d’amortissement de prêt, il faut tout d’abord créer des cellules qui vont regrouper toutes les caractéristiques de celui-ci :
- Capital total emprunté (qui peut être le prix du bien, les frais de notaire, les frais d’agence et les travaux)
- Taux annuel d’emprunt
- Apport
- Durée d’emprunt en année
Les cellules pourraient ressembler à ceci :
De plus, il ne faut pas oublier les frais d’assurance emprunteur qui viennent augmenter la mensualité liée au financement bancaire. Pour ce faire, il faut créer une cellule avec le taux d’assurance emprunteur.
Ce montant mensuel d’assurance ce calcul de cette manière :
Formule à utiliser sous Google Sheets ou Excel :
Conseil : Ce montant doit être multiplié par le nombre de personnes qui investissent. Chaque personne doit payer une assurance. Ce coût dépendra des pourcentages d’assurances choisis.
Étape 3 : Calculer le taux périodique
Le taux périodique est le taux qui est utilisé pour calculer le montant des intérêts d’un financement.
En effet, le taux d'intérêt d’emprunt est un taux que nous utilisons si nous ne devions rembourser qu’une seule fois le prêt par année. Pour connaître la mensualité d’emprunt, il faut donc appliquer ce taux périodique. Il faut penser à créer une cellule avec ce taux période qui se calcule comme suit :
Formule à utiliser sous Google Sheets ou Excel :
Étape 4 : Définir le tableau d’amortissement de prêt mensuel
Une fois avoir défini tous les critères du prêt bancaire, il faut maintenant créer le tableau d’amortissement mensuel. C'est-à-dire, un tableau qui récapitule pour chaque mois le montant du capital et des intérêts à payer. Ceci permettant de connaître les mensualités de paiements.
Pour ce faire, il faut créer un tableau avec autant de mensualités que vous aurez besoin :
- Si la durée d’emprunt est de 20 ans alors il faut créer 240 mois et donc 240 lignes
- Si la durée d’emprunt est de 25 ans alors il faut créer 300 mois et donc 300 lignes
Le tableau se compose avec ces colonnes :
- La 1ère : Les mois comme cités ci-dessus
- La 2eme : Les mensualités totales de paiement (hors assurance emprunteur)
- La 3eme : Le capital dû pour chaque mois
- La 4eme : Les intérêts dû pour chaque mois
- La 5eme : Le capital restant dû
Une fois ces colonnes construites, il faut ajouter différentes formules permettant de venir calculer les éléments cités ci-dessus :
- 1ère colonne / Mois : Aucune formule à ajouter
- 2eme colonne / Mensualités :
- 3eme/ Capital dû par mois :
- 4eme colonne / Intérêts dû par mois :
- 5eme colonne / Capital restant dû :
Étape 5 : Construire un tableau des intérêts annuels
Dès à présent, vous pourrez construire un tableau récapitulatif vous permettant de connaître le montant des intérêts annuels que vous allez payer. Ceci nous aidera à savoir quel montant de charges déductibles viendront réduire la base imposable chaque année et donc réduire vos impôts en LMNP.
Pour ce faire, vous pourrez créer un tableau avec une colonne correspondant à chaque année de détention du bien et dans une seconde colonne aller chercher la somme de tous les intérêts mensuels de l’année en question :
Conseil : Vous pouvez ajouter une troisième colonne vous permettant de calculer le capital remboursé chaque année. Celle-ci vous permettra de remplir votre déclaration d'impôt chaque année et de savoir quel montant réel de capital vous avez déjà remboursé à la banque.
Étape 6 : Création du tableau d'amortissement comptable
Le tableau d’amortissement comptable est un outil indispensable pour matérialiser le montant de l’impôt à payer pendant la durée de détention du bien.
Il vient compléter les données permettant de connaître la rentabilité d’une opération et connaître quel est le cash-flow.
Avant de construire ce tableau, il faut bien connaître la notion d’amortissement comptable. Un amortissement est considéré comme une perte de valeur d’un bien d’un point de vue comptable. Lorsqu’on décide de choisir le statut LMNP, les amortissements entrent en ligne de compte pour réduire les impositions.
Par exemple, vous décidez de refaire les peintures dans un logement et cela vous a couté 1000€. Sachant qu’une rénovation de peinture peut être amortie à hauteur de 100% sur 10 ans, vous allez pouvoir déduire 100€ pendant 10 ans sur vos revenus locatifs et donc votre base imposable sera moins importante ce qui en conclusion vous fait économiser de l'impôt.
Il en est de même pour les éléments qui composent le logement meublé comme la cuisine, les électroménagers ou encore le mobilier qui peut être amortissable sur une période donnée.
Chaque catégorie a donc une période d’amortissement qui lui sera propre :
Note : C’est grâce à la première partie de ce tableau, sous “Construction”, qu’on comprend le fait qu’en LMNP un bien peut être amortissable à hauteur de 85% et ce sur une durée de 25 - 30 ans.
Seulement, une notion importante à savoir c’est que la notion d’amortissement intervient que lorsque les dépenses excèdent 500€.
Par exemple, un canapé à 501€ pourra être amortissable sous la catégorie “Mobilier”. Si vous refaites les plafonds et que toutes les dépenses mises ensemble vous auront coûté plus de 500€, elles viendront s’inscrire dans la catégorie "Maçonnerie" sinon elles seront considérées comme des charges déductibles.
En plus des amortissements, il y a la notion de charges déductibles qui entrent en ligne de compte lors d’un investissement en statut LMNP. Chaque centime payé sur votre opération immobilière sera déduit des impôts. On peut, de la même façon qu’avec les amortissements, décomposer ces charges en plusieurs catégories :
- Taxe foncière
- Cotisation foncière des entreprises (CFE)
- Charges < 500€
- Charges de copropriété
- Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
- Comptable + CGA
- Intérêts d’emprunt
- Assurance emprunteur (ADE)
- Frais Notaire
- Frais Agence
Le tableau d’amortissement comptable se décompose donc avec chaque catégorie d’amortissement et chaque catégorie de charges citées ci-dessous. Ceux-ci pourront être inscrits sur différentes lignes du tableau.
Étape 7 : Créer et tenir un journal de bord
Pour connaître et matérialiser toutes les entrées et sorties d’argent d’une opération immobilière, il est primordial de tenir un journal de bord.
Vous pouvez, pour cela, créer une feuille de calcul entière dédiée à ces entrées et sorties et faire en sorte d’y ajouter ces informations :
- Date de la transaction
- Description de la transaction
- Type d’opération (loyer, taxe foncière, travaux - maçonnerie, charges < 500€)
- Montant payé TTC
Par la suite, pour calculer les dépenses pendant la durée de possession du bien, vous pourrez créer un tableau récapitulatif avec la somme de chaque catégorie et par ce par année :
Le tableau d’amortissement comptable pourra être mis à jour avec les dépenses réelles inscrites dans le journal de bord ou alors avec des données fictives pour simuler les résultats. Dans le cas d’un suivi au réel, vous pouvez adapter les formules.
Étape 8 : Utiliser un fichier de comptabilité LMNP optimisé
Construire un fichier pour gérer sa comptabilité en statut LMNP peut s’avérer complexe. L’utilisation des formules permettant de matérialiser le prêt bancaire, les dépenses et les amortissements peuvent être compliquées à mettre en œuvre et peuvent prendre du temps.
Et.. encore plus quand on a plusieurs biens dans son activité.
J’ai donc créé un fichier de comptabilité optimisé qui vous permettra :
- D’entrer toutes les données de vos projets pour avoir une étude de la viabilité du projet (cash-flow de l’opération, nombre d’années en exonération d’impôt)
- De comptabiliser vos dépenses et entrées d’argent pour suivre en temps réel votre opération vous permettant de connaître les montants d’impôts et de vous préparer à la déclaration d’impôts en LMNP
Mais en plus, ce fichier complète toutes les cases de la déclaration d'impôts en LMNP en automatique et en fonction de vos projets immobiliers.
Vous n'aurez plus qu'à retranscrire ces cases dans la déclaration en ligne et en 30 minutes chaque année le tour est joué et vous économisez les frais d'un expert-comptable.
Pour avoir accès à ce fichier optimisé, vous permettre d’être certain des calculs et vous faire gagner un temps précieux, vous pouvez télécharger le fichier de comptabilité et impôt en LMNP.
Si toutefois vous souhaitez avoir la version complète de l'administratif du LMNP :
- Bien déclarer votre activité ou ajouter des nouveaux biens
- Bien gérer votre comptabilité
- Déclarer en autonomie vos impôts chaque année
- Bien entendu, vous aurez accès à mon fichier comptable et de déclaration d'impôts, qui avec vos données complétera la liasse fiscale en AUTOMATIQUE
Si vous souhaitez économisez 500€ par an et plus, vous trouverez tout dans le Guide Ultime de l'administratif du LMNP : Comptabilité et Impôts.
Gérer sa comptabilité en statut LMNP peut être délégué à un comptable mais il est tout à fait possible et faisable de la gérer par soi-même. Avec les bons outils et les bonnes habitudes, une comptabilité en LMNP est tout à fait possible.
Un fichier optimisé de suivi de comptabilité LMNP permet à la fois de matérialiser de voir si un projet est rentable ou encore d'éviter de payer 500€ chaque année pour un comptable. Il vous permettra dans un second temps de déclarer vos impôts sur votre opération facilement.
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