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Chaque investissement immobilier est unique et nécessite d'être analysé à la loupe.
L'agent immobilier vous énonce une rentabilité faramineuse pendant la visite...
... Je suis prête à parier qu'il ne sait même pas calculer une rentabilité nette.
Faire ses devoirs avant de faire une offre est essentielle pour investir dans l'immobilier mais SURTOUT pouvoir continuer à le faire encore et encore.
Je vais donc vous énoncer 4 étapes indispensables pour investir dans l'immobilier locatif et valider son investissement.
Étape N°1 : Le cash-flow
Le cash-flow est un des composants qui permet de savoir si son investissement immobilier est rentable.
Le cash-flow est la différence entre les loyers et toutes les charges associées au bien immobilier :
- Charges de copropriété
- Assurances (Propriétaire Non-Occupant)
- Taxes (foncière et entreprise)
- Mensualités d'emprunt (Capital, intérêts et assurance emprunteur)
- Impôts
- Autres charges d'exploitation si necessaire (électricité, gaz, internet,...)
Donc, pour valider son investissement, il faudra que :
Cash-flow mensuel > 0€
Étape N°2 : La rentabilité
La seconde composante qui permet de calculer si son bien immobilier est rentable ou pas est, bien sûr, la rentabilité.
En immobilier il existe plusieurs rentabilités que nous pouvons calculer mais les deux plus importantes sont :
- La rentabilité brute : Elle ne prend en compte que le prix d'achat et les rentrées locatives.
- La rentabilité nette nette : Elle prend en compte les loyers mais aussi toutes les charges associées ainsi que le prix d'acquisition, les frais de notaire, d'agences ou encore les travaux.
Ce second calcul est la réelle rentabilité de l'opération car elle prend toutes les composantes en compte.
Avoir une rentabilité brute de 15% ne veut pas forcément dire que l'opération sera positive et donc crachera du cash-flow.
Si les frais d'exploitation sont importants, la rentabilité nette pourrait en être impactée et le cash-flow sera alors négatif.
On considère que le cash-flow commence à être positif lorsque :
Étape N°3 : Plus-value potentielle
La 3ème des composantes essentielles en immobilier et pour connaitre la santé de son investissement est la plus-value potentielle.
Si vous achetez un bien en-dessous du prix du marché vous savez d'ores et déjà que la plus-value à la revente sera au rendez-vous.
Sauf bien sûr, si le quartier ou la ville en question perd en valeur dans les prochaines années.
Prix du m2 du bien < Prix du m2 du marché
Étape N°4 : L'effort banque
Investir dans l'immobilier et utiliser l'effet de levier (obtenir un prêt) nécessite une notion supplémentaire, ce que j'appelle l'effort banque.
C'est ce que la banque va calculer pour estimer votre capacité d'emprunt et vous accorder ou non le financement.
Faire du cash-flow positif sur une opération immobilière est indispensable pour un investissement réussi mais la banque ne calcul pas ce cash-flow de la même manière que vous.
Elle vient prendre 70% des loyers hors charges et calcul la capacité à partir de ces données.
Pour se créer un empire immobilier il faut alors :
Loyers hors charges > 70% mensualité d'emprunt
En vue de la conjoncture, vous pensez que trouver des biens rentables est devenu impossible...
... Croyez moi c'est encore faisable car, en ce moment, on fait de belles opérations à l'achat.
À chacun de faire ses calculs et valider les différentes données de son investissement.
Si vous souhaitez acquérir de nombreux biens, ces 4 validations sont primordiales.
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