Obtenir un prêt immobilier peut s’avérer de plus en plus difficile surtout ces derniers temps. Les banques centrales ont, pour la première fois depuis 11 ans, augmentées les taux d’intérêt. Se voir accorder un prêt peut devenir de plus en plus complexe. Ces banques, souhaitant resserrer les politiques monétaires, impacteront directement l’investisseur immobilier.
Seulement pour obtenir un prêt immobilier et pour se démarquer vis-à-vis de sa banque, il existe des techniques. Monter un dossier en béton tout en le présentant à votre banque mettra toutes les chances de votre côté pour se voir obtenir un financement.
Bien sûr, si votre taux d’endettement est trop élevé, si vous n’avez pas une bonne santé financière ou encore si votre projet n’est pas viable ou rentable même un bon dossier ne vous fera pas obtenir de prêt. Mais dans certains cas, en présentant un dossier complet, vous aurez plus de chance de faire affaire avec une banque qui y verra du sérieux dans votre projet.
Nous passerons en revue tous les documents nécessaires pour monter un dossier bancaire et obtenir un prêt immobilier mais aussi comment présenter votre projet avec un support professionnel.
Listes des documents pour un prêt immobilier
Dans l’objectif de démarcher une banque pour obtenir un prêt immobilier, un dossier complet se compose en 3 grandes parties :
- Les documents liés à votre identité
- Les documents en lien avec vos finances (salaires, charges,...)
- Les documents en lien avec la demande de financement elle-même (le détail de votre projet)
Je vous conseille de recueillir tous les documents et de les imprimer. Classez ces documents dans l’ordre et ajoutez une simple feuille A4 qui servira de page de garde avec la liste des tous vos documents et la manière dont ils sont classés. Cela sera plus simple pour le banquier de les parcourir.
Documents d’identité
Le premier grand ensemble d’un dossier bancaire sont les documents d’identités, ils comprennent :
- Votre pièce d’identité : la carte d’identité ou le passeport sont à privilégier
- Un justificatif de domicile de moins de 3 mois : une facture d’électricité, de gaz, d’Internet ou de téléphone fera l’affaire.
La banque a simplement besoin de valider votre identité.
Si vous demandez un financement dans votre banque dans laquelle vous êtes client depuis plus de 20 ans, ces documents ne seront pas forcément nécessaires. Mais, je vous conseille tout de même de les insérer dans le dossier pour proposer un dossier complet.
Documents relatifs aux ressources et aux charges
La seconde catégorie de document pour un prêt immobilier sont tous les documents en lien avec vos ressources (gain d’argent) et vos charges (dépenses). Ils se composent de :
- Une preuve de votre statut de salarié : Contrat de travail prouvant votre statut CDI, CDD,… Avec l’indication de votre salaire annuel brut
- Vos derniers bulletins de salaire des 3 derniers mois : la banque confirmera votre salaire net avec ces fiches
- Les relevés de comptes courants des 3 derniers mois : la banque validera si votre santé financière est bonne, si vous savez gérer votre argent et ne pas être tout le temps à découvert, par exemple.
- Les derniers relevés de vos comptes épargnes : éditez les derniers relevés de tous vos comptes épargne (Livret A, assurance-vie, PEA, compte-titres…). Cela permettra à la banque de savoir si vous avez des ressources de côté en cas de coup dur et ce sans mettre le projet à risque (retard de travaux, devis travaux plus élevé qu’à l’initiale,…)
- Les 2 derniers avis d’imposition : ils permettent à la banque de valider le salaire net que vous avez déclaré les deux dernières années
- Les justificatifs de tout crédit éventuel en cours : si vous avez des crédits à la consommation utilisez le document de votre contrat qui indique vos mensualités et le temps restant. Dans le cas d’un prêt immobilier, utilisez le tableau d’amortissement fourni par votre banque.
- Tous documents en lien avec vos autres charges fixes : si vous êtes locataire insérez votre bail actuel où figure votre loyer
C’est grâce à ces documents et données que la banque va pouvoir calculer votre taux d’endettement et valider si le projet est viable ou non.
Documents relatifs à la demande de prêt
La dernière section pour avoir un dossier bancaire complet et demander un prêt immobilier sont les documents en lien avec votre projet, ils comprennent :
- Le compromis de vente signé par les deux parties : Sans compromis de vente signé, c’est assez complexe d’aller démarcher les banques pour un financement. En effet, elles ont besoin d’un document attestant que vous vous êtes engagé auprès d’un vendeur pour acquérir le bien immobilier. Le premier document qui atteste ce statut est le compromis de vente. Dans ce compromis, les détails en lien avec l’acquisition devront avoir été complétés (prix d’acquisition, frais d’agence, frais de notaire et budget travaux s’il y a)
- Devis travaux : Si vous avez l’intention de réaliser des travaux d’amélioration dans le bien immobilier que vous souhaitez acquérir et que vous souhaitez financer ces travaux par la banque, vous devrez fournir aux banques les devis. Soit vous faites affaire avec des artisans et, dans ce cas, ce sera à eux de vous fournir les devis. Soit vous réalisez les travaux vous-même et, dans ce cas vous financez les matériaux, un devis chez Leroy Merlin avec la liste de tous les éléments dont vous aurez besoin sera parfait.
- Présentation du projet : Le dernier document qui, pour ma part, est le plus important et qui montre votre professionnalisme est une présentation détaillée de votre projet. Dans cette présentation vous pourrez résumer tous les détails compris dans les documents cités plus haut. C’est une excellente solution pour résumer et aider votre banquier à y voir plus clair. Il pourra, bien sûr, s'appuyer sur les pièces justificatives pour valider vos données.
Présentation du projet pour ébahir votre banque
Pour faire la différence auprès de votre banque, il n’y a rien de mieux que de réaliser une présentation soignée de votre projet. Une belle présentation PowerPoint permettra au banquier, à la fois d’avoir un résumé concis de votre projet et votre situation, mais surtout de provoquer l’effet WAOUH.
Pour la petite histoire, lorsque je démarque les banques pour un nouveau projet d'investissement locatif et que je présente un dossier complet, imprimé et bien agencé, les banquiers me disent toujours :
“Franchement, c’est la première fois que je vois cela. Des dossiers comme celui-ci, on n’a pas l'habitude d’en voir souvent “
Certains banquiers nous ont déjà félicités. Avec ce genre de compliments, on met toutes nos chances de notre côté.
Étape 1 : La page de garde
La première page de votre présentation doit être belle et concise pour attirer l'œil. N'hésitez pas à y insérer une photo de votre projet (plan réalisé d’architecte par exemple) ou simplement une photo de la ville dans laquelle vous investissez.
Dans cette page de garde j’y indique aussi les rentabilités brute et nette du projet.
Étape 2 : La table des matières
La table des matières est importante car elle permet au banquier de savoir où aller chercher les informations dont il a besoin. Utilisez la pagination pour indiquer sous quelle diapositive se trouve telle ou telle information. Voici un exemple de sommaire que j’utilise :
- NOTRE SITUATION
- IDENTITÉ
- RESSOURCES ET CHARGES
- PATRIMOINE FINANCIER & IMMOBILIER
- PRÉSENTATION DU PROJET
- DESCRIPTIF DU PROJET & PROJET DE RÉNOVATION
- SITUATION GÉOGRAPHIQUE & ÉTUDE DU MARCHÉ
- PLANS AVANT & APRÈS RÉALISATION DES TRAVAUX
- PHOTOS AVANT TRAVAUX
- RENDU FINAL DU PROJET
- RÉSULTATS FINANCIERS DU PROJET
- DEMANDE DE FINANCEMENT
Étape 3 : Votre situation personnelle
Dans cette section, vous pouvez créer plusieurs diapositives qui permettront de vous présenter :
- Nom, prénom
- Situation professionnelle
- Votre situation personnelle (célibataire, pacsé, marié, nombre d’enfants,...)
Mais aussi d’indiquer toutes vos ressources et charges. N’hésitez pas à créer un tableau récapitulatif qui indique vos sources de revenus et les différentes charges que vous pouvez avoir comme le loyer par exemple.
Pour donner confiance au banquier, n’hésitez pas à inscrire toutes les économies que vous disposez et de joindre au dossier vos derniers relevés. Ces économies peuvent être des comptes épargne, assurance-vie, compte-titres, PEA,... Toutes les ressources financières que vous disposez pourront y être ajoutées.
L’épargne disponible peut être un excellent levier de négociation. Ils vous proposeront, peut être, d’ouvrir un compte chez eux et, si le projet est conséquent, de faire un nantissement sur ce compte. Cette démarche n’est pas obligatoire, mais dans certains cas cela vous permettra d’obtenir votre financement.
Étape 4 : Le détail du projet immobilier
Dans cette section, il faudra au préalable faire ses devoirs et disposer de quelques données.
Pour ma part, je crée toujours une diapositive pour présenter le marché locatif dans la ville et le quartier dans lequel se trouve le projet. J’y indique la démographie et le dynamisme de la ville qui sont en adéquation avec le type de bien que je souhaite acquérir. Pour ce qui est des rentabilités brutes moyennes de la ville en question j’insère une indication de celle-ci pour le type de logement que j’achète avec les données de prix et loyer au mètre carré.
Ensuite, une seconde diapositive permettra de rentrer plus dans le détail du projet en lui-même.
Dans cette section, je fais un descriptif détaillé du logement (agencement actuel, superficie, adresse). Je prouve que j'achète le bien en dessous de marché et j’annonce la plus-value latente actuelle et sur le long terme.
De plus, la partie la plus importante, je calcule la rentabilité brute et nette du projet immobilier en y indiquant le loyer potentiel, qui a été préalablement validé avec de fausses annonces. Cela me permet, aussi, de mentionner le cash-flow de l’opération.
Je vous conseille, par la suite, d’insérer des photos du logement actuel et des croquis du projet une fois terminé. De mon côté, je réalise moi-même les plans sur une plateforme en ligne gratuite. Elle me permet de faire des photos réalistes, une fois le projet terminé. Excellente manière de prouver à la banque que vous allez ajouter de la valeur au bien.
Étape 5 : La demande de financement
Enfin, l’ultime diapositive qui explique comment vous souhaitez acquérir le bien immobilier. Dans cette section, indiquez les éléments du projet comme suit :
- Prix d’acquisition
- Frais de notaire
- Frais d’agence
- Travaux
Et, bien sûr, mentionner dans votre demande de financement le montant total que vous souhaitez emprunter, la durée du financement et si vous souhaitez bénéficier d’un différé d’emprunt pour les travaux.
Avoir un dossier complet est indispensable pour montrer son professionnalisme aux banques et se voir octroyer un prêt. Il est tout à fait possible d’aller démarcher les banques sans dossier complet, mais cela vous fera perdre du temps. La banque a besoin de ces documents pour faire une simulation et constituer la demande de prêt. Cela vous évitera les va-et-vient et les pertes de temps. Soyez proactif et préparer un dossier en béton que la banque ne pourra que féliciter.
A plusieurs reprises, j’ai obtenu un financement sur mes investissements locatifs. Pour le moment, aucune banque ne m’a refusé un prêt. Je monte mon dossier avec tous les documents à jour et surtout, je réalise une présentation professionnelle du projet. Toutes les données me concernant et concernant le projet y sont inscrites. C’est un réel plus aux yeux de la banque, elle peut s’appuyer sur un support ou toutes les données s’y trouvent mais surtout elle arrive à se projeter dans le projet.
Si vous, aussi vous souhaitez réaliser une présentation pour faire ébahir votre banque, vous pouvez télécharger le modèle que j’utilise personnellement pour chaque demande de prêt.
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