Lorsqu'on décide de franchir le cap d’un investissement immobilier locatif, on vient à se poser la question du régime de location que nous allons choisir. Le type d’exploitation choisi, pour son bien immobilier, peut soit faire en sorte que le projet soit réussi ou au contraire, tuer le projet. Déterminer l’exploitation de son bien est une des étapes les plus importantes d’un projet immobilier.
Louer son bien immobilier en meublé a le vent en poupe depuis une dizaine d’années. De nombreux investisseurs choisissent ce mode d’exploitation. Dernière niche fiscale, la location meublée possède des avantages mais n’est pas à choisir au hasard. Elle répond à une stratégie bien particulière. Optez pour un mode d'exploitation juste pour son attractivité, sans avoir réalisé une étude détaillée de la faisabilité du projet, serait une grosse erreur et viendrait à vous faire perdre de l’argent.
Nous passerons en revue quels sont les types de location que vous pourrez être amenés à choisir. Mais surtout comment déterminer quel régime choisir et ce en fonction de votre situation et de votre projet.
Choisir son mode d’exploitation
En immobilier, il existe deux modes d’exploitation que nous pouvons choisir pour louer son logement
- La location vide
- La location meublée
Choisir parmi ces deux types requiert une certaine maîtrise de son secteur. En effet, dans les petites villes, louer en meublé ne conviendra pas forcément au marché local.
Au contraire, dans les grandes villes et pour des biens de type studios ou T2, ce mode est excellent. En effet, le marché ciblé peut être les étudiants ou les jeunes actifs qui ne souhaitent pas forcément s’encombrer et devoir se meubler. Ils cherchent une certaine souplesse dans la location meublée.
Louer en meublé ou en non meublé, quelle fiscalité
Il existe deux types d’exploitation d’un bien immobilier, le louer en meublé ou en non meublé (vide).
Lorsqu’on choisit la location vide, on a le choix entre trois types de régimes fiscaux :
- Le régime de la location nue : Sous cette catégorie se trouvent deux types d’imposition :
- Micro-foncier : Un abattement de 30% sera effectif sur les revenus locatifs. Les 70% des loyers seront alors ajoutés à votre salaire (ou autres revenus) et seront imposés à l’impôt sur le revenu (en fonction de votre tranche marginale d'imposition)
- Régime au réel : Les charges sont déduites de vos revenus locatifs. Ces loyers auxquels on été soustrait les charges sont ajoutés à votre revenu (salaire ou autre revenu déclaré) et sont soumis à l'impôt sur le revenu. Dans ce régime, on ne peut pas pratiquer d'amortissement, seules les charges sont déductibles et utilisables pendant 10 ans si vous êtes en déficit.
- La location en société : Disposant d’une structure juridique, d’une société, vous aurez la possibilité de louer votre bien en nu. Les revenus locatifs seront alors imposés à l’impôt sur les sociétés après avoir soustrait toute charge et amortissement correspondants.
Pour exploiter votre logement en location meublé, vous aurez le choix entre trois régimes fiscaux :
- Le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux): Sous cette catégorie se trouvent deux types d’imposition :
- Régime du micro-BIC : Un abattement de 50% sera effectif sur les revenus locatifs. Les 50% des loyers seront alors ajoutés à votre salaire (ou autres revenus) et seront imposés à l’impôt sur le revenu (en fonction de votre tranche marginale d'imposition)
- Régime réel : Dans ce régime, toutes les charges et amortissements sont déduits des revenus locatifs. Une fois avoir soustrait ces amortissements et charges, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu (en fonction de votre tranche marginale d’imposition) plus les charges sociales de 17,2%.
- La location en société : Disposant d’une structure juridique, d’une société, vous aurez la possibilité de louer votre bien en nu. Les revenus locatifs seront alors imposés à l’impôt sur les sociétés après avoir soustrait toute charge et amortissement correspondants.
Louer en meublé
Louer en meublé, que faut t'il ?
Comme son nom l’indique, louer en meublé revient à louer son bien immobilier avec du mobilier. Pour pouvoir bénéficier des régimes fiscaux avantageux de la location meublée, l’investisseur devra respecter une liste de 13 meubles à absolument fournir.
Sans ces meubles, le logement ne pourra pas être considéré comme loué en meublé. L’investisseur ne pourra donc pas choisir le régime du micro-bic au réel et bénéficier des avantages fiscaux de ce régime.
Les avantages de louer en meublé
Louer son bien immobilier en meublé possède des avantages. Comme on l’a vu dans la partie précédente, la location meublée permet de choisir, en tant que particulier, un régime fiscal attractif. Nul besoin de créer une structure juridique pour bénéficier des avantages fiscaux comme la déduction des charges et amortissements sur ses revenus locatifs. Optez pour le régime de BIC au réel et vous aurez la chance de ne pas payer d’impôts entre 5 et 10 ans de possession du bien.
Le second avantage de louer en meublé est que vous pourrez aller chercher des loyers plus conséquents. En effet, vous proposez une prestation supérieure aux logements loués vides. Cela viendra augmenter la rentabilité de votre projet immobilier.
Les inconvénients de louer en meublé
À toute niche fiscale il possède des inconvénients de louer en meublé.
Le premier est que ce mode d’exploitation ne convient pas forcément à tous les secteurs. Dans les grandes métropoles ou le marché est jeune et dynamique, une location meublée conviendra parfaitement. Seulement dans des plus petites villes, en campagne ce mode sera moins recherché. Les locataires cherchent à s’installer pour de plus longues périodes et souhaitent emménager avec leurs meubles.
Le second désavantage de la location meublée est que les locataires ont tendance à rester moins longtemps que dans une location nue. En effet, ils arrivent avec leurs valises et c’est assez facile de déménager surtout avec des préavis de 1 mois pour les locations meublées.
Louer en non meublé, en vide
Les avantages de louer en non meublé
Louer son bien immobilier en vide peut être une excellente chose si on souhaite que notre investissement soit le plus passif possible. En effet, comme on l’a vu, si vous choisissez de louer en meublé, les meubles sont à changer de temps en temps et les locataires restent moins longtemps.
L’avantage de louer en non meublé permet de cibler des secteurs moins attractifs, comme des plus petites villes et donc d’aller chercher de plus grandes rentabilités locatives dans ces secteurs.
Les inconvénients de louer en non meublé
L’inconvénient premier de l’investissement locatif en nu est la fiscalité associée. La seule manière d’avoir une fiscalité plus souple en location non meublé est de posséder le bien en société. Qui dit société dit gestion lourde et coûteuse, à savoir si le jeu en vaut vraiment la chandelle ?!
Le second désavantage de la location non meublé s’applique dans les grandes métropoles, les loyers ne seront pas forcément élevés ce qui fera baisser les rentabilités locatives. Avoir un investissement rentable avec du caah-flow positif sur un seul appartement loué en non meublé dans les grandes villes est quasiment impossible.
Choisir et déterminer le type d’exploitation de son bien immobilier est une des étapes les plus importantes de l’investissement. Celle-ci doit correspondre à la demande et au marché locatif de votre secteur.
Quant au régime fiscal, c’est une étape importante en lien avec le type d’exploitation qui doit être dûment analysé pour chaque projet immobilier. Un projet rentable avec un régime fiscal attractif et adapté peut devenir non rentable si les avantages fiscaux ne sont plus appliqués. Le montant des impôts à payer chaque année peut venir grappiller votre cash-flow. Un choix peut être fait au début mais vous aurez la possibilité de choisir un autre régime fiscal tous les ans.
Une analyse détaillée doit être menée pour permettre à l’investisseur de ne pas se tirer une balle dans le pied. Si l’investisseur est débutant, le mieux est de se faire accompagner par un expert-comptable pour le régime fiscal et des professionnels de l’immobilier quant au type d’exploitation.
0 Commentaires