Capitale des Hauts-De-France, Lille est la quatrième métropole française derrière Paris, Lyon et Marseille. Carrefour international entre Paris, Bruxelles et Londres, la ville possède un emplacement de maître. Située à moins d’une heure de chacune de ces capitales du nord de l’Europe, Lille attire de nombreux touristes et travailleurs chaque année. Véritable ville culturelle, elle est devenue la capitale européenne de la culture de 2004. Comptant de nombreux musées et monuments, ceux-ci font de la ville une véritable richesse culturelle.
L’investissement locatif à Lille est-il avantageux ? La ville s’inscrit-elle dans différentes stratégies d’investissement ? L’avis complet sur l’investissement locatif à Lille vous donnera toutes les recettes pour réussir votre investissement immobilier à Lille.
Avis et chiffres clés pour un investissement locatif à Lille
Ville attractive et dynamique, elle possède de nombreux avantages pour les investisseurs. La ville de Lille compte une population de 232 000 habitants mais c’est sans compter les différentes communes avoisinantes qui font du Grand-Lille une unité urbaine de 1,2 million d’habitants avec une part de 70% de locataires. La ville ne cesse de développer sa démographie avec une augmentation de la population de 2.6% depuis 10 ans, notamment grâce à son dynamisme économique. L’implantation de l’incubateur Euratechnologie en 2009 qui compte aujourd’hui plus de 300 entreprises et génère 4000 emplois favorise ce dynamisme. De plus, Euralille est le troisième quartier d’affaires de France et Eurasanté le troisième pôle de santé de France.
La part des jeunes dans la population lilloise correspond à 72%. À la recherche de petites ou moyennes surfaces, les T1, T2 ou T3, correspondent à plus de 68% du marché lillois. Forte attractivité pour les studios et les colocations ce sont ces deux types d’investissements qui génèrent les meilleures rentabilités locatives.
Les prix de l’immobilier varient fortement en fonction des quartiers. Les quartiers les plus patrimoniaux peuvent atteindre 4 700€ du mètre carré contre 2 400€ pour certains autres quartiers. Mais, la ville possède de nombreuses localisations où le ratio attractivité / prix du mètre carré est très compétitif. Ce qui fait d’elle une ville très intéressante pour un investissement locatif. En vue du dynamisme de la ville, les prix ne cessent d’augmenter. En dix ans, les prix ont augmenté de plus de 40% et ne vont cesser d’augmenter dans les prochaines années.
Ancienne ville minière, il est rare de trouver des copropriétés de plusieurs étages. Cela concerne l’ensemble de l’aire urbaine lilloise dans sa globalité. Très bon avantage pour les investisseurs qui souhaitent investir dans un immeuble avec plusieurs lots ou réaliser de la colocation. Il n’est pas rare de pouvoir acheter des maisons individuelles, dans des quartiers très attractifs, et de réaliser des divisions pour augmenter la rentabilité locative.
La place des étudiants dans le marché locatif lillois
Comptant près de 67% de locataires, la ville a des atouts considérables qui font d’elle une des villes les plus attractives en France pour le marché locatif.
Troisième ville étudiante de France, la population étudiante correspond à 20% de la population lilloise. L’attractivité est en plein essor grâce à de nombreuses universités et écoles supérieures qui s’implantent dans la ville. Les petites surfaces en meublé ou les colocations sont donc très demandées. Le marché locatif pour les étudiants possède de nombreux avantages. Les étudiants sont majoritairement locataires et ont des garants solides, ce qui apporte rentabilité, sécurité et tranquillité d’esprit.
Où acheter à Lille pour maximiser son investissement locatif
Ce qui fait de Lille une ville très attractive pour les investisseurs immobiliers est qu’elle dispose de beaucoup de quartiers permettant de choisir sa stratégie d’investissement. Que ce soit des investissements optimisés pour aller chercher de bonnes rentabilités, équilibrés pour des opérations nulles ou encore pour des investissements plus patrimoniaux.
Secteurs pour une stratégie d’investissement patrimoniale
La solution patrimoniale mise sur des secteurs tels que le Vieux-Lille et Lille Centre. Ce sont des emplacements de premiers choix avec une très forte demande locative.
Vieux-Lille
Nommé le Triangle d’Or, c’est le quartier historique de la ville de Lille. Connu pour ses magnifiques maisons en briques rouges et ses rues en pavés. C’est un quartier très dynamique avec ces nombreux restaurants et bars. Localisation la plus chère de Lille, il attire des investisseurs qui cherchent un investissement patrimonial avec une plus-value à la revente.
Ce secteur attire de nombreux touristes chaque année. Pour optimiser la rentabilité locative, ce secteur s’inscrit très bien dans la location courte durée.
Lille Centre
Cœur économique, administratif et culturel de la ville de Lille, ce quartier est très dynamique et attire de nombreux actifs et étudiants. Il est desservi par deux gares (Lille Flandre et Lille Europe) reliant les grandes métropoles du nord de l’Europe.
Ce secteur concentre de nombreux bâtiments civils qui font de lui un secteur dynamique (opéra, musée d’histoire naturelle, Palais des beaux-arts de Lille et l’hôtel de ville).
C’est le deuxième quartier le plus cher de la ville de Lille. Il est donc difficile de trouver des investissements immobiliers avec des rentabilités élevées. Toutefois en vue de son dynamisme, il convient bien à de la location courte durée qui peut faire augmenter ces rentabilités.
Quartiers pour un investissement équilibré générant une opération nulle
Pour un investissement équilibré générant une opération nulle. Les rentabilités brutes se trouveront aux alentours de 5%. Certains quartiers de la ville de Lille entrent parfaitement dans cette stratégie. Les secteurs tel quel Wazemmes, Moulins, Bois-Blanc / Vauban et Saint Maurice Pellevoisin sont idéals pour répondre à cette stratégie.
Wazemmes
Se trouvant au sud de la ville de Lille, le quartier de Wazemmes attire de plus en plus de populations. C’est un quartier cosmopolite construit autour des halles en briques rouges où se trouve la place de marché de Wazemmes. Secteur culturel où concerts et spectacles sont donnés dans les bars ou sur la place du marché. Bien desservi par les transports en commun, dont notamment le métro, ce quartier se place en bonne position d’un investissement équilibré attirant jeunes actifs et étudiants.
Aux abords de Wazemmes, Moulins est un quartier post-industriel dont les rénovations des anciennes usines donnent un charme exemplaire à ce quartier. Moulins est un quartier dynamique qui attire de nombreux étudiants. Six écoles supérieures se trouvant dans ce secteur faisant de lui le parfait quartier pour des investissements dans de petites surfaces ou dans des colocations. Desservi par le métro, ce quartier est idéalement placé pour se rendre en centre-ville de Lille. Il est encore possible de trouver d’anciennes maisons mitoyennes où la rénovation va apporter de la valeur au bien et où il est encore possible de générer de fortes rentabilités.
À l’ouest de la ville, les quartiers de Bois-Blanc et Vauban-Esquermes sont des quartiers en plein essor.
Bois-Blanc est un ancien quartier industriel. Traversé par le canal de Deûle, il offre de belles pistes de vélo ou de course à pied pour les amateurs de sports en plein air. L’atout majeur de ce quartier est l’incubateur Euratechnologie. De beaux immeubles contemporains abordent le site. Quartier très dynamique, il attire de nombreux jeunes actifs qui souhaitent développer ou lancer leur entreprise.
Vauban-Esquermes quant à lui est le poumon vert de la ville de Lille avec le parc de la Citadelle. Comptant six écoles d’enseignement supérieur, ce secteur attire de nombreux étudiants.
De nombreuses stations de métro sont disponibles sur ces deux quartiers ce qui les rends très attractifs.
Rentabilités élevées, les quartiers les plus adaptés à Lille
Il devient de plus en plus rare de trouver des secteurs de Lille dont l’investissement locatif générera une forte rentabilité. À l’exception de deux quartiers qui sont en plein essor et où il est encore possible de trouver de belles pépites et d’optimiser son investissement immobilier. Les deux quartiers sont Fives et Lille-Sud. Les rentabilités dans ces quartiers sont aux alentours de 6% mais peuvent atteindre 8% si le bien comprend de nombreux travaux de rénovation et si l’investissement est parfaitement optimisé.
Fives
Quartier situé à l’ouest de la ville, il est bien desservi par les transports en commun. Secteur encore populaire qui se voit complètement changé depuis les dernières années. Les prix des loyers ne cessant d’augmenter dans le centre de la ville de Lille, les actifs et étudiants s’installent de plus en plus dans le quartier de Fives. Possédant des petites maisons avec jardin, il attire également de nombreuses familles de classes moyennes qui cherchent la proximité avec le centre-ville. Le quartier se trouve aux abords des grands axes autoroutiers ce qui attire des actifs travaillant en Belgique.
Cette localisation est parfaite pour un investissement avec de bonnes rentabilités. En vue du marché immobilier, les prix de l’immobilier dans le quartier de Fives ne pourront qu’augmenter dans les prochaines années. C’est donc un très bon investissement pour à la fin générer du cash-flow positif et gagner en plus-value à la revente.
Chaque rue étant différente, il faudra donc être vigilant et éviter les endroits trop populaires, comme, par exemple, les maisons en courées qui n’ont pas bonne réputation.
Lille-Sud
Quartier en pleine réhabilitation, il devient de plus en plus dynamique et attractif. Son pôle hospitalier et notamment son université attire de nombreux étudiants en médecine. Le pôle Eurasanté, parc d'activités et pôle d'excellence d'envergure européenne dédié aux recherches à la santé crée de nombreux emplois et attire de nombreux actifs. Les petites et moyennes surfaces sont donc à privilégier. Le secteur est constitué de nombreuses maisons mitoyennes où il est intéressant et fréquent de pouvoir réaliser des divisions ou faire des colocations. Attention toutefois à ne pas investir dans des quartiers trop populaires qui restent encore des secteurs à éviter pour un investissement locatif réussi.
Lille est de plus une métropole où il devient difficile de trouver de bonnes rentabilités. De nombreuses entreprises proposant des investissements clé en main se trouvent dans la ville de Lille, ce qui peut permettre à un investisseur d'acheter un bien optimiser dans cette ville. Si la stratégie optimisée est votre objectif, il existe d’autres secteurs aux alentours de la ville qui offrent de bonnes contreparties. L’aire urbaine de Lille nommée le Grand-Lille compte de nombreuses villes et secteurs où c’est de plus en plus intéressant d’investir dans l’immobilier. Tout de même, vigilance est de mise car certains quartiers sont à éviter pour cause de mauvaises réputations et avec une faible attractivité locative.
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